項(xiàng)目概況
Solana 藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)，是北京朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園西北湖岸的濱水商業(yè)小鎮(zhèn)，采用“LifestyleShopping Center”的商業(yè)模型，兼具購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、旅游功能。
Solana 藍(lán)色港灣商區(qū)由19棟2-3層的建筑組成，按照不同的功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、SolanaMall、活力城主題店、高街、亮馬食街、左岸、中央廣場(chǎng)等區(qū)域，有1000余個(gè)品牌，600多家零售名店，30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時(shí)代影城、全明星滑冰俱樂(lè)部、BHG精品超市等，業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋中心主力店、品牌名店、創(chuàng)意精品、中西特色餐廳、主題酒店、咖啡廳、DISCO、SPA、KTV娛樂(lè)場(chǎng)、上流社交舞會(huì)及精品酒店等。
建筑規(guī)劃指標(biāo)
占地面積 | 130000m2 |
建筑面積 | 地上面積 | 60000 m2 |
| 地下面積 | 90000 m2 |
容積率 | 0.63 |
綠化率 | 30.72% |
物業(yè)類(lèi)型 | 綜合性商業(yè) |
交通組織 | 人車(chē)分流、客貨分流 |
后勤通道 | 設(shè)備先進(jìn)完善，各商家店鋪卸貨走地下，電梯直達(dá)店面 |
垃圾處理中心 | 安裝空調(diào)排風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)行干濕垃圾區(qū)分 |
車(chē)位 | 地上1300，地下800 |
電梯數(shù)量 | 客梯8部，客貨梯7部，觀(guān)光梯1部，扶梯34部 |
原設(shè)計(jì)特色
Solana藍(lán)色港灣的設(shè)計(jì)特色可歸結(jié)為以下兩點(diǎn)：
1. 通過(guò)下沉廣場(chǎng)設(shè)計(jì)爭(zhēng)取有效商業(yè)空間最大化。
項(xiàng)目屬于朝陽(yáng)公園內(nèi)的配套建筑，允許建設(shè)量為公園面積的3%-5%，地上面積有限。方案設(shè)計(jì)師將中央庭院設(shè)于地下一層，并通過(guò)復(fù)雜的交通系統(tǒng)將其和不同標(biāo)高的室外平臺(tái)連接成為整體，在中央庭院內(nèi)完全沒(méi)有位于地下的感覺(jué)，使周邊店面的商業(yè)價(jià)值較一般地下一層得到大幅的提升，同時(shí)，復(fù)雜的室外空間高程組合使各樓層的商業(yè)價(jià)值相對(duì)均衡，實(shí)現(xiàn)了有效商業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。
2. 與環(huán)境景觀(guān)融合的Lifestyle商業(yè)模型。
根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)InternationalCouncil of Shopping Centers的解釋?zhuān)琇ifestyle ShoppingCenter通常位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開(kāi)放及良好環(huán)境的特征。業(yè)態(tài)主要包括高端的全國(guó)性連鎖專(zhuān)賣(mài)店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂(lè)、書(shū)店、影院等設(shè)施，通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所。本設(shè)計(jì)將Lifestyle的原型和朝陽(yáng)公園水岸景觀(guān)相結(jié)合，創(chuàng)造了繁華的濱水商業(yè)街區(qū)。
設(shè)計(jì)的不足和改造方式
問(wèn)題一 ：設(shè)計(jì)直接引用Lifestyle的模型，室外空間過(guò)多，對(duì)于北京的自然氣候，每年僅有從四月到十月七個(gè)月的最佳使用期。導(dǎo)致整體商業(yè)運(yùn)行效率較低，圣誕節(jié)游人多，消費(fèi)少，娛樂(lè)價(jià)值大于商業(yè)價(jià)值。
改造方式：
將原有的部分室外商業(yè)街，增設(shè)玻璃天窗，改造為室內(nèi)商業(yè)街，提高其在冬季的使用性能。
問(wèn)題二：顧客動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)偏復(fù)雜。設(shè)計(jì)采用“8”字形動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，形成了3條互不連續(xù)的軸線(xiàn)，動(dòng)線(xiàn)分為主副，人流主要集中在主動(dòng)線(xiàn)上，副動(dòng)線(xiàn)相對(duì)偏僻，人流較少。實(shí)際上很多顧客都不知道還有濱水酒吧區(qū)。
改造方式：
動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的問(wèn)題在建筑建成后基本難以改造，只能通過(guò)景觀(guān)設(shè)計(jì)優(yōu)化，引導(dǎo)系統(tǒng)優(yōu)化，予以改善。改造后效果也不是很明顯。
問(wèn)題三：項(xiàng)目商業(yè)容量過(guò)大。對(duì)于Lifestyle商業(yè)模型，通常建筑規(guī)模控制在4萬(wàn)平米左右，而藍(lán)色港灣整體建筑規(guī)模達(dá)到了13萬(wàn)平米，這是一個(gè)Shopping Mall的規(guī)模。商業(yè)模型和規(guī)模的不匹配造成了藍(lán)色港灣一半以上商業(yè)空間的低效運(yùn)行。
改造方式：
這也是一個(gè)難以徹底解決的問(wèn)題。設(shè)計(jì)師建議對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)整合，減少部分中高端品牌，增加一些偏時(shí)尚風(fēng)格的年輕化品牌，提高空間形態(tài)和商業(yè)業(yè)態(tài)的契合度，最大限度緩解規(guī)模過(guò)大帶來(lái)的問(wèn)題。
總之，藍(lán)色港灣不失為一個(gè)有特色的商業(yè)項(xiàng)目，是北京富有吸引力的新商業(yè)區(qū)。但在最初設(shè)計(jì)上的一些不足，也使藍(lán)色港灣成為了典型的“叫好不賣(mài)座”的尷尬案例。
